Sind vermietete Wohnimmobilien wirklich unattraktive Kapitalanlagen?

Eine kritische Replik auf Gerd Kommer – mit Einordnung und Handlungsempfehlung für Privatinvestoren

In seinem vielgelesenen Artikel stellt Gerd Kommer infrage, ob vermietete Wohnimmobilien eine attraktive Anlageform für Privatinvestoren darstellen. Er führt hohe Kosten, mangelnde Diversifikation, unterschätzte Risiken und geringere Renditen im Vergleich zu Aktienportfolios ins Feld.

Diese Argumentation ist in Teilen berechtigt – doch sie greift zu kurz. Sie verkennt die Realität informierter Privatinvestoren, übersieht strukturelle Vorteile der Assetklasse und ignoriert das Potenzial moderner Analyse- und Planungsinstrumente.

1. Institutionelle Investoren sind nicht automatisch effizienter

Kommer argumentiert, dass der Markt von institutionellen Kostenführern dominiert werde. Dabei wird übersehen: Auch institutionelle Anbieter müssen Verwaltungskosten tragen, Rücklagen bilden und Dividenden bedienen. Strategisch handelnde Privatinvestoren mit lokaler Marktkenntnis, gezielter Objektauswahl und professioneller Verwaltung können ähnlich effiziente Nettorenditen erzielen – bei höherer Flexibilität.

2. Sachwertcharakter: Inflationsschutz ist ein zentraler Vorteil

Wohnimmobilien sind reale Werte mit begrenztem Angebot. In Märkten mit hoher Nachfrage steigen Mieten und Immobilienpreise langfristig mit der Inflation. Dieser Sachwertschutz ist ein entscheidender Vorteil in inflationsgeprägten Zeiten – und wird von Kommer zu wenig berücksichtigt.

Die These, Immobilienmärkte seien angebotsgesteuert, verkennt regionale Realitäten. In dynamischen Städten und Regionen ist die Nachfrage nach Wohnraum der preisbestimmende Faktor. Wer in solchen Lagen investiert, profitiert direkt vom strukturellen Nachfrageüberhang – unabhängig vom Marktanteil oder Status als Privatinvestor. Wenn man sich als Investor dieser Tatsache bewusst ist und sein Immobilienportfolio dementsprechend strukturiert, kann so die erwartete Preisentwicklung für sich nutzen, denn Immobilienmärkte sind langfristig nachfragegetrieben.

3. Risiken sind real – aber beherrschbar

Leerstand, Instandhaltung, politische Eingriffe: All diese Risiken bestehen, aber sie sind planbar. Wer konservativ finanziert, professionelle Verwaltung nutzt und Rücklagen bildet, kann sie gut managen. Entgegen der Meinung vieler vor allem jungen Immobilieninvestoren sind Immobilien kein Selbstläufer, bei denen man passives Einkommen (also Einkommen ohne Arbeitsleistung und Risiko) generiert – aber auch kein Minenfeld, wenn man informiert, systematisch und mit dem richtigen Partner an seiner Seite vorgeht.

4. Leverage: Tilgung als Vermögensmaschine

Ein wesentlicher Vorteil der Immobilie liegt in der Finanzierung: Kommer verweist auf einen Vergleich zwischen dem Ertrag auf das eingebrachte Eigenkapital einmal bezogen auf das Immobilieninvestment und einmal bezogen auf das Kapitalmarktinvestment. Doch dieser Vergleich hinkt, wenn man das Endvermögen in Betracht zieht. Korrekt müsste man auch auf der Aktien- und Rentenseite eine Mischfinanzierung wählen. Während Wertpapierkredite teuer und riskant sind, lässt sich die Immobilie langfristig zu günstigen Konditionen hebeln. Die Tilgung wirkt dabei wie ein automatischer Vermögensaufbau. Wer diesen Effekt nutzt, kann mit Immobilien sehr wohl ein stark wachsendes und höheres Nettovermögen aufbauen.

5. Privatinvestoren sind heute besser informiert als früher

Kommers Bild des überforderten Kleinvermieters ist veraltet. Immer mehr Privatinvestoren handeln bewusst, nutzen digitale Tools, analysieren Märkte und holen sich gezielte Beratung. Auch als Kleinanleger kann man professionell investieren – wenn man es richtig macht.

6. Immobilien gehören in einen übergeordneten Finanzplan

Weder Kommers skeptischer Blick noch eine rein optimistische Haltung sollten isoliert betrachtet werden. Immobilien sollten nie als alleinige oder unreflektierte Investition erfolgen. Sie sind ein möglicher Baustein innerhalb eines übergeordneten Finanz- und Investmentplans, der Diversifikation, Liquidität, Risikotoleranz und Anlagehorizont berücksichtigt.

Fazit: Wer informiert handelt, kann mit Immobilien sehr wohl erfolgreich investieren

Kommer warnt zu Recht vor naivem Investitionsverhalten. Doch er unterschätzt, wie viele Privatinvestoren heute strategisch und datenbasiert handeln. Mit klaren Zielen, fundierten Analysen und konservativer Finanzierung ist die Wohnimmobilie eine renditestarke, inflationsgeschützte Ergänzung im diversifizierten Portfolio – nicht mehr, aber auch nicht weniger.